本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

    浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的

        部分资产价值评估项目

(资料图)

        资 产 评 估 报 告

        坤元评报〔2023〕603 号

          （共一册 第一册）

        坤元资产评估有限公司

        二〇二三年七月二十八日

                                                    目             录

资产评估报告·附件

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目        资产评估报告

                     声 明

  一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会

发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资

产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用

人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。

  本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使

用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构

和个人不能成为资产评估报告的使用人。

  本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评

估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估

对象可实现价格的保证。

  三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持

独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

  四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者

预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存

在偏见。

  五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报

告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载

明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目               资产评估报告

        浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的

               部分资产价值评估项目

                   资产评估报告

                   坤元评报〔2023〕603 号

                      摘         要

   以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估

结论，应当认真阅读评估报告正文。

  一、委托人和产权持有人及其他资产评估报告使用人

  本次资产评估的委托人和产权持有人均为浙江景兴纸业股份有限公司(以下简

称景兴纸业公司)。

  根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规

规定的评估报告使用人。

  二、评估目的

  景兴纸业公司拟转让其拥有的位于重庆长寿区的建筑物类固定资产和土地使用

权，为此需要对景兴纸业公司拟转让的部分资产进行评估。

  本次评估目的是为该经济行为提供委估资产价值的参考依据。

  三、评估对象和评估范围

  评估对象和范围为涉及上述经济行为的景兴纸业公司的部分资产，包括建筑物

类固定资产和土地使用权。按照景兴纸业公司提供的截至 2023 年 6 月 30 日委估资

产汇总表反映，委托评估的资产账面价值合计为 39,242,854.46 元。

  四、价值类型

  本次评估的价值类型为市场价值。

  五、评估基准日

  评估基准日为 2023 年 6 月 30 日。

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目                            资产评估报告

   六、评估方法

   根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对列入评估范围的

建筑物类固定资产采用成本法评估，对土地使用权采用市场法评估。

   七、评估结论

   在本报告所揭示的评估假设基础上，委托评估的景兴纸业公司的部分资产在

玖 万 玖 仟 壹 佰 玖 拾 元 整 ) ， 与 账 面 价 值 39,242,854.46 元 相 比 ， 评 估 增 值

   扣除承租方重庆美力斯新材料科技股份有限公司(以下简称重庆美力斯公司)垫

资建设的房产后，委估资产不含税评估价值为 42,491,900.00 元。

   八、评估结论的使用有效期

   本评估结论仅对景兴纸业公司部分资产转让之经济行为有效。本评估结论的使

用有效期为一年，即自评估基准日 2023 年 6 月 30 日起至 2024 年 6 月 29 日止。

   九、对评估结论有重大影响的特别事项

等 3 项房屋建筑物，2021 年起出租给重庆美力斯公司，重庆美力斯公司根据工艺需

要对房屋建筑物进行了局部改建和装修。按委托方要求，本次评估按模拟房屋建筑

物改建装修前状况进行评估。

斯公司垫资建设，截至评估基准日，尚未进行相关财务处理。本次评估未考虑后续

支付情况对评估结果的影响。

   资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目              资产评估报告

        浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的

               部分资产价值评估项目

                   资产评估报告

                   坤元评报〔2023〕603 号

浙江景兴纸业股份有限公司：

  坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评

估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用适当的方法，按照必要的评估

程序，对贵公司拟转让的部分资产在 2023 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现

将资产评估情况报告如下：

  一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人

  本次资产评估的委托人和产权持有人均为浙江景兴纸业股份有限公司。

  (一) 委托人和产权持有人概况

销售，废纸收购，从事进出口业务。

团有限公司，由 1984 年 7 月成立的乡镇集体企业平湖市第二造纸厂整体改组设立。

注册资本 7,800 万元，平湖市曹桥乡集体资产经营中心以原平湖市第二造纸厂截止

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目                             资产评估报告

到 1995 年 11 月 25 日的净资产 7,686 万元出资，占 98.50%，浙江省平湖市曹桥工

业公司以现金 114 万元出资，占 1.50%。

号文批复，浙江景兴纸业集团有限公司整体变更改组为浙江景兴纸业股份有限公司，

注册资本为 15,000 万元人民币。

市。

  截至评估基准日，景兴纸业注册资本为 119,394.536 万元。其中，前 10 大股东

情况如下：

                                                      股数单位：万股

       机构或基金名称           持有数量(股)          占总股本比例        股份类型

                                                      受限流通股,流

         朱在龙                   17,830      14.93%       通A股

         洪泽君                   5,760.00    4.82%        流通 A 股

广东德汇投资管理有限公司-德汇优选私

       募证券投资基金                 1,331.05    1.11%        流通 A 股

广东德汇投资管理有限公司-德汇尊享私

       募证券投资基金                 1,156.90    0.97%        流通 A 股

         黄阳旭                   1,017.00    0.85%        流通 A 股

广东德汇投资管理有限公司-德汇尊享九

     号私募证券投资基金                 648.77      0.54%        流通 A 股

广东德汇投资管理有限公司-德汇尊享六

     号私募证券投资基金                 643.20      0.54%        流通 A 股

         马骏伟                   629.99      0.53%        流通 A 股

广东德汇投资管理有限公司-德汇全球优

     选私募证券投资基金                 564.27      0.47%        流通 A 股

         肖碧虹                   515.77      0.43%        流通 A 股

公司的主导产品为牛皮箱板纸、白面牛卡纸、高强度瓦楞原纸、纱管纸、生活用纸、

纸箱等系列产品。公司产品先后获得国家级新产品、中国包装名牌产品、浙江省名

牌产品等称号，“景兴”牌商标被认定为中国驰名品牌等。

  (二) 其他评估报告使用人

  根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用人为国家法律、法规规

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目                    资产评估报告

定的评估报告使用人。

  二、评估目的

  景兴纸业公司拟转让其拥有的位于重庆长寿区的建筑物类固定资产和土地使用

权，为此需要对景兴纸业公司拟转让的部分资产进行评估。

  本次评估目的是为该经济行为提供委估资产价值的参考依据。

  三、评估对象和评估范围

  评估对象和范围为涉及上述经济行为的景兴纸业公司位于重庆长寿区的的部分

资产，为建筑物类固定资产和土地使用权。按照景兴纸业公司提供的截至 2023 年 6

月 30 日的委估资产汇总表反映，委托评估的资产账面价值合计为 39,242,854.46

元。其中：

打包）、办公楼、宿舍、仓库和消防水泵房等共计 5 项房屋建筑物，建筑面积合计

程等附属工程。上述建筑物类固定资产位于重庆市长寿区齐心大道 23 号的厂区内，

建于 2007、2023 年。2007 年建成的房屋建筑物闲置多年，施工质量、日常使用及

维护情况一般。

土地面积为 72,610.70 平方米，位于重庆市长寿区齐心大道 23 号。

  上述房地产已取得渝（2017）长寿区不动产权第 001009270 号、渝（2017）长

寿区不动产权第 001009054 号、

                   渝（2023）长寿区不动产权第 000661100 号、渝（2023）

长寿区不动产权第 000661030 号和渝（2023）长寿区不动产权第 000661085 号《不

动产权证书》。

  委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

  四、价值类型及其定义

资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托人充分

沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市场

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目               资产评估报告

价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。需要说明的是，同一资产在不同市场

的价值可能存在差异。

任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

  五、评估基准日

  为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评

估基准日为 2023 年 6 月 30 日，并在评估委托合同中作了相应约定。

  评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经

济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。

  六、评估依据

  (一) 法律法规依据

  (二) 评估准则依据

  (三) 权属依据

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目         资产评估报告

及其他会计资料；

  (四) 取价依据

件；

  七、评估方法

  本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对建筑物类固

定资产采用成本法进行评估，对土地使用权采用市场法评估。

  由于列入本次评估范围的建筑物系工业厂房及附属构筑物，由于其类似交易和

租赁市场不活跃，交易案例和收益情况难以获取，故本次采用成本法进行评估。建

筑物类固定资产的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。

  成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的

全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估

方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的实体性贬值。计

算公式为：

  评估价值＝重置成本×成新率

  对于房屋附属工程，拟在相应整体房屋建筑物评估时统一考虑。

  (1) 重置成本的确定

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目                 资产评估报告

  重置成本一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发

利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。

  (2) 成新率的确定

率后，经加权平均，确定综合成新率。

  采用年限法的计算公式为：

  成新率(K1) ＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%

  采用完损等级打分法的计算公式为：

  完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×

装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数

  将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为：

  K＝A1×K1＋A2×K2

  其中 A1、A2 分别为加权系数，本次评估 A1、A2 各取 0.5。

和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。

项房屋建筑物，2021 年起出租给重庆美力斯新材料科技股份有限公司（以下简称重

庆美力斯公司），重庆美力斯公司根据工艺需要对房屋建筑物进行了局部改建和装

修。由于上述房屋建筑物出租前多年闲置，维护保养不佳，存在经济性和功能性贬

值。本次评估按模拟房屋建筑物改建装修前状况进行评估。

基准日，尚未进行相关财务处理。本次将其列入评估范围。

  (1) 土地使用权的价值内涵

  本次评估土地价格设定为土地开发程度为熟地，即宗地红线外“五通”（通路、

供电、供水、排水、通讯）和宗地红线内“场地平整”条件下于 2023 年 6 月 30 日

工业用地在剩余使用年限内的土地使用权的价格。

  (2) 评估方法的选择

  根据《资产评估准则－不动产》，通行的评估方法有成本法、市场法、收益法、

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目           资产评估报告

假设开发法、基准地价系数修正法等。因待估宗地所在区域交易案例比较容易取得，

本次评估选用市场法。

  (3) 选用的评估方法简介及参数的选取路线

  市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较

近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，

参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正

得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：

  V＝VB×A×B×C×D×E×F

  式中   V：待估宗地使用权价值；

  VB：比较案例价格；

  A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数；

  B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数；

  C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数；

  D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数；

  E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数；

  F：待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数。

  本次委估土地使用权的评估价值不含契税。

  八、评估程序实施过程和情况

  本项资产评估工作于2023年6月30日开始，评估报告日为2023年7月28日。整个

评估工作分五个阶段进行：

  (一) 接受委托阶段

范围、评估基准日；

  (二) 资产核实阶段

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目        资产评估报告

并协助其进行资产清查工作；

维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；

  (三) 评定估算阶段

  (四) 结果汇总阶段

  (五) 出具报告阶段

  征求意见后，正式出具评估报告。

  九、评估假设

益主体的全部改变和部分改变。

资料真实、完整、合法、可靠为前提。

  评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以

上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目                                                   资产评估报告

      十、评估结论

      在本报告所揭示的评估假设基础上，景兴纸业公司的委估资产评估结果为：

      委估资产账面价值 39,242,854.46 元，不含税评估价值 49,499,190.00 元(大写

为人民币肆仟玖佰肆拾玖万玖仟壹佰玖拾元整)，评估增值 10,256,335.54 元，增值

率为 26.14%。

      扣除承租方重庆美力斯公司垫资建设的房产后，委估资产不含税评估价值为

      资产评估结果汇总如下表：

                                                                               评估价值（不

                                      评估价值

                      账面价值                              增减值          增值率% 含美力斯代建

                                     （不含税）

      项    目                                                                       房产）

                                                                     D=C/A

                          A                  B          C=B-A                         E

                                                                      *100

一、建筑物类固定资产           25,849,196.07   31,128,680.00    5,279,483.93    20.42     24,121,390.00

二、无形资产-土地使用权         13,393,658.39   18,370,510.00    4,976,851.61    37.16     18,370,510.00

委估资产总计               39,242,854.46   49,499,190.00   10,256,335.54    26.14     42,491,900.00

      评估结论根据以上工作得出，详细情况见评估明细表。

      十一、特别事项说明

的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对

象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权

属资料是景兴纸业公司的责任，评估人员的责任是对景兴纸业公司提供的资料作必

要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。

若产权持有人不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则

前述资产的评估结果会受到影响。

产生影响，评估时难以考虑：

 序号            承租方               租赁方                 租赁房屋                     租期

                                                 厂房（合同约定租赁面积

浙江景兴纸业股份有限公司拟转让的部分资产价值评估项目        资产评估报告

  景兴纸业公司承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在其他和委估资产

相关的抵押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项及租赁事项。

对房屋建筑物进行了局部改建和装修。按委托方要求，本次评估按模拟房屋建筑物

改建装修前状况进行评估。

公司垫资建设，截至评估基准日，尚未进行相关财务处理。本次评估未考虑后续支

付情况对评估结果的影响。

察的部分）做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效

的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。

产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估

价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资

产价格的影响。

必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的

前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前

提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。

执照、权证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。

资产评估时产权持有人未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况

下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

  资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。

                                           从事证券服务业务资产评估机构名单

                                                  （证监会2020年11月4日发布）

序号        资产评估机构名称           统一社会信用代码             备案公告日期 序号               资产评估机构名称            统一社会信用代码             备案公告日期

注：本表信息根据资产评估机构首次备案材料生成，行政机关仅对备案材料完备性进行形式审核，资产评估机构对相关信息的真实、准确、完整负责；为资产评估机构从事证券

服务业务备案，不代表对其执业能力的认可。本表按照资产评估机构名称首字母排序，排名不分先后。

                           委 托 评 估 资 产 评 估 结 果 汇 总 表

                                             评估基准日：2023年6月30日

                                          评估结果使用有效期至：2024年6月29日

产权持有人：浙江景兴纸业股份有限公司                                                                                           金额单位：人民币元

                                                                                                           评估价值（不含美力斯代建

                     账面价值                 评估价值（不含增值税）               增减值                增值率%

                                                                                                               房产）

       项     目

                      A                         B                   C=B-A              D=C/A*100                E

一、建筑物类固定资产                25,849,196.07             31,128,680.00       5,279,483.93               20.42            24,121,390.00

二、无形资产——土地使用权             13,393,658.39             18,370,510.00       4,976,851.61               37.16            18,370,510.00

  委估资产总计                  39,242,854.46             49,499,190.00      10,256,335.54               26.14            42,491,900.00

                                                                                                    评估机构：坤元资产评估有限公司

                                     固 定 资 产 评 估 汇 总 表

                                              评估基准日：2023年6月30日

                                                                                                                                      表4-8

产权持有人：浙江景兴纸业股份有限公司                                                                                                         金额单位:人民币元

 编             科目名称               账面价值                            评估价值                             增值额                        增值率

 号                          原值              净值              原值              净值              原值               净值            原值        净值

     建筑物类固定资产合计          35,920,030.33   25,849,196.07   57,507,950.00   31,128,680.00   21,587,919.67    5,279,483.93      60.10     20.42

     设备类固定资产合计

     固定资产合计              35,920,030.33   25,849,196.07   57,507,950.00   31,128,680.00   21,587,919.67    5,279,483.93      60.10     20.42

     减：固定资产减值准备                                   0.00                            0.00                             0.00

     固定资产                35,920,030.33   25,849,196.07   57,507,950.00   31,128,680.00   21,587,919.67    5,279,483.93      60.10     20.42

                                                                                                                           评估人员：沈添琪

                                                固 定 资 产--房 屋 建 筑 物 评 估 明 细 表

                                                             评估基准日：2023年6月30日

                                                                                                                                                                                                 表4-8-1

产权持有人：浙江景兴纸业股份有限公司                                                                                                                                                                       金额单位：人民币元

 序                                                              建成       建筑面积                    账面价值                                   评估价值                      评估增(减)值

                权证编号                    建筑物名称     结构    层数                                                                                                                                  备注

 号                                                              年月       (平方米)          原值                 净值              原值           成新率%      净值            增减值           增值率%

                                                                                                                                                                                       已出租/承租方局部改造 /

                                                                                                                                                                                      已出租/承租方局部改造 /

                                                                                                                                                                                      已出租/承租方局部改造 /

                                                                                                                                                                                         美力斯垫资代建

     固定资产——房屋建筑物合计                                                       41,470.28   28,515,097.78      20,726,911.83   52,911,820.00          29,007,480.00   8,280,568.17    39.95

     减：减值准备                                                                                                      0.00                                   0.00

     固定资产——房屋建筑物净额                                                       41,470.28      ------          20,726,911.83      ------              29,007,480.00   8,280,568.17    39.95

产权持有人填表人员 ：唐利华                                                                                                                                                                            评估人员：沈添琪

填表时间：2023年6月30日

                                  固 定 资 产--构 筑 物 及 其 他 辅 助 设 施 评 估 明 细 表

                                                   评估基准日：2023年6月30日

                                                                                                                                                                           表4-8-2

产权持有人：浙江景兴纸业股份有限公司                                                                                                                                                  金额单位：人民币元

 序                                  建成                                    账面价值                                   评估价值                      评估增(减)值

           名   称       结构                    单位     数量                                                                                                                备注

 号                                  年月                           原值               净值             原值              成新率%     净值             增减值            增值率%

      固定资产——构筑物及其他辅助设施合计                                       7,404,932.55     5,122,284.24   4,596,130.00             2,121,200.00   (3,001,084.24)    (58.59)

      减：减值准备

      固定资产——构筑物及其他辅助设施净额                                         ------         5,122,284.24     ------                 2,121,200.00   (3,001,084.24)    (58.59)

产权持有人填表人员：唐利华                                                                                                                                                        评估人员：沈添琪

填表时间：2023年6月30日

                     无 形 资 产 及 其 他 资 产 评 估 汇 总 表

                             评估基准日：2023年6月30日

                                                                                     表4-13

产权持有人：浙江景兴纸业股份有限公司                                                        金额单位：人民币元

编号             科目名称          账面价值              评估价值             增值额               增值率%

              无形资产合计           13,393,658.39    18,370,510.00    4,976,851.61        37.16

                                                                                评估人员：沈添琪

                                                  无 形 资 产--土 地 使 用 权 评 估 明 细 表

                                                                     评估基准日：2023年6月30日

                                                                                                                                                                            表4-13-1

    产权持有人：浙江景兴纸业股份有限公司                                                                                                                                             金额单位：人民币元

                                                                       使用权类

    序号            土地权证编号               土地位置         终止日期        用途          开发程度 面积(平方米)            原始入账价值           账面价值            评估价值           增值额            增值率%     备注

                                                                        型

         无形资产——土地使用权余额合计                                                                72,610.70   15,749,327.09   13,393,658.39   18,370,510.00   4,976,851.61    37.16

         减：无形资产减值准备                                                                                          0.00                            0.00

合        计

         无形资产——土地使用权净额合计                                                                72,610.70   15,749,327.09   13,393,658.39   18,370,510.00   4,976,851.61    37.16

    产权持有人填表人员：唐利华                                                                                                                                                   评估人员：沈添琪

    填表时间：2023年6月30日

查看原文公告

关键词：